赣州娱乐城项目建议书

    一、项目概况

    1、项目基本情况

    （1）项目名称：赣州娱乐城

    （2）建设地址：赣州市章贡区水南新区兴国路西端文化一条街（市政中心对面）。

    （3）项目主管单位：赣州市文化局

    （4）建设规模：开发建设征地60亩，建筑总面积56000平方米。

    （5）建设标准：按照载体多样化、服务网络化、信息数字化的标准来建设。

    2、开发建设项目背景

    （1）实施市委、市政府“对接长珠闽，建设新赣州”的发展战略，把赣州建设成为江西南部区域经济中心城市对接珠三角的“桥头堡”，必须加快中心城市建设步伐。新建一个上规模、高档次、多功能的娱乐城，可改善城市生态环境和景观环境，提升城市品位，增强城市竞争力。

    （2）赣州市拥有800多万人口，39379.64平方公里，管理19个县（市、区），但赣州市水南新城区的文化基础设施却不相适应，没有满足人民群众日益增长精神文化生活需求的娱乐场所，难以发挥中心城市的辐射带动作用。新建娱乐城，既可丰富人民群众的文化生活，又能提高人民群众的生活质量。

    （3）新建娱乐城，既符合赣州市城市总体规划的要求，又符合“十一五”文化事业发展规划；既可促进文化市场做大做强，又能壮大发展文化产业；既有社会效益，又有经济效益。这是一个利国利民的社会发展项目。

二、建设内容

    娱乐城建满足歌舞、网吧、音乐茶座、酒吧、休闲等文化娱乐业需要的商品用房，形成规模化、专业化、品牌化的文化市场体系。

    1、工程标准

    （1）新建娱乐城采用钢筋混凝土结构，层高4.2米，荷载500公斤/平方米。

    （2）拥有先进的通讯、声像、报警、监控、安全防火系统。

    （3）拥有停车场、餐饮等配套设施。

2、建筑规模

    按照文化娱乐项目的功能要求划分区域：

    （1）歌舞娱乐区，建筑面积15200平方米。其中：

    A、卡拉OK歌舞厅8家，建筑面8000平方米；

    B、歌吧6家，建筑面积4800平方米；

    C、舞厅3家，建筑面积2400平方米。

    （2）网吧区。网吧12家，5100台电脑，建筑面积14250平方米。

    （3）网络信息服务经营场所3家，建筑面积1800平方米。

    （4）音乐茶座6家，建筑面积3000平方米。

    （5）酒吧3家，建筑面积1800平方米。

    （6）休闲中心8家，建筑面积8000平方米。

    （7）游泳馆2家，建筑面积2000平方米。

    （8）餐饮排档、夜市区，建筑面积1000平方米。

    （9）停车场面积3000平方米。

    （10）园林绿化2000平方米。

    3、配套设施

    （1）增容与娱乐城相配套的供电、供水设施，用电量1000千瓦时，用水量日100吨。

    （2）配防火防盗及监控设施。

三、建设条件

    1、地理条件

    （1）娱乐城建在水南新区兴国路西端文化一条街，地质条件较好，基建基础的工程量小，投资省。地基土质构成：一层是耕作土，结构疏松；二层是粘土，土质均匀，呈硬塑状；三层是粉质粘土，粘性强，土质较均匀；四层是砾砂，土质均匀，呈硬塑状；五层是残结土，基本已成风化状，可塑饱和。

    （2）娱乐城建在水南新区整体规划用地内，又是新开发区，供电供水、排水排污都有统一规划。

    2、交通条件

    娱乐城用地北临兴国路，设有停车场，交通条件便利。

    3、水电供应

    娱乐城的用电可直接从兴国路的低压电缆接电，配装1000千伏变压器；用水可直接从自来水总管接通。

    4、环境保护

    娱乐城的环境污染相对要求较高，营业污水排放用管道统一排放。卫生污水排放建环保化粪池。噪声按照国家规定标准控制，消防安全按江西省《歌舞娱乐场所消防安全技术标准》执行。

    5、优惠条件

    新建娱乐城符合市委、市政府新区开发建设整体规划要求，可享受市委、市政府出台的新区开发建设的相关优惠政策。

四、投资估算及资金筹措

    1、投资估算

    经测算，娱乐城开发建设项目总投资7180万元。投资的具体构成为：

    （1）征开发建设用地2100万元，占总投资的29.92%；

    （2）土建工程2680万元，占总投资的37.32%；

    （3）装饰工程1600万元，占总投资的22.28%；

    （4）配套设施800万元，占总投资的11.3%。

    2、资金筹措

    引进内资或外资客商投资开发。

五、投资效益分析

    1、社会效益。娱乐城可为人民群众精神文化需求提供不同文化产品的服务和文化娱乐服务，充分满足人民群众日益增长的文化生活需求，提高人民群众的生活质量，为经济发展提供精神动力和智力支持。

    2、经济效益。娱乐城采用市场化方式进行运作，投资开发商如果把娱乐城作为商业房出售，3年内可收回投资成本，并获可观经济效益。如果作为商业用房出租，经济效益也相当可观。

    3、财务分析

    （1）娱乐城开发建设工期为两年。建成后，投资商可通过出售商业用收入1亿元至1.2亿元，平均利润率为56.68%。

    （2）娱乐城建成后，投资商以出租房业用房方式进行经营，年收入可达2000万元，利润率为70%，6年就可收回投资成本，7年后每年可纯挣利润1500万元左右。

    （3）水南新区在5-10年内将成赣州城区的繁华中心，市区的常住人口、流动人口将达到100万人，有广大的消费群体。水南新区所有的文化娱乐项目集中在娱乐城，想投资的业主一定会看好娱乐城。现在消费人群，又有投资业主，娱乐城将成为一个双赢项目。

六、项目的组织设施

    1、建设要求。娱乐城力求功能与造型的完美统一，整个建筑群体按照赣南各种围屋的建筑风格设计、施工，建成独特风格的一大人文景观。

    2、娱乐城开发建设工期为24个月，前期准备工作为3个月，土建工程工期为16个月，装饰配套工程5个月。

七、开发建设建议

    1、要求发改委、规划建设局、国土资源局尽快划定开发建设用地。

    2、要求政府尽快确定项目开发建设的征地、报建、税收等配套优惠政策。

    3、要求市里统一协调出项目开发建设环境评估报告和项目可行性报告。